工事中バルコニーを空にしていただく本当の理由

大規模修繕では殆どの場合、バルコニー内の私物を全て撤去していただかなくてはいけません。 工事中にバルコニーや廊下を空にしていただくのは作業を行いやすくすることが表立った理由ですが、別の見方をすると管理組合(区分所有者)さんの利益を守る事に繋がるというお話です。 逆に言えば、それが出来ていないと皆様が損をするというお話でもあります。

以下は私が独自に改良して実施しているやり方を含みます。
一般的な大規模修繕コンサルタントの対応とは、かなり違う点がございますがご了承ください。

私がお仕事を通じて問題だと感じたことや是非知っていただきたい事を伝える為に
本記事の一部にストーリー仕立てでご覧いただく部分がございます。
実話をそのままお伝えするのは良くないと判断し内容の一部を変更しています。
現実に皆さんのマンションで起きたら?とご想像の上お読みください。

通知は3回行う(私がコンサルタントの場合)

良好な工事環境を整える事は非常に重要な事で皆様のご理解とご協力を頂かないと実現できませんので、私がマンションの大規模修繕コンサルタントを務めさせていただく場合はバルコニーや廊下を空にしていただく必要がある事少なくとも3回お知らせすべきと考えております。 通常1回で済ませる事を3回も行うのはくどいと思われるかもしれませんが私が3回行うのには以下のような理由があります。

1回目 工事の約1年前
大規模修繕工事が始まりますと一時的にバルコニーや廊下から私物を全て撤去して空にしていただく必要が出てまいります。
どうか皆様、バルコニーに置く家具など大きなものを購入予定の場合は工事の完了後にお願い致します。 逆に、これから工事までは順次バルコニー内の不要物があれば捨てるなど工事に向けてバルコニー内を引っ越し前の空の状態に戻すように徐々にご準備ください。この件に関する細かな事は今後実施致しますアンケートにて皆様のご希望やご意見をお伺い、それを基に管理組合でサポートする事の要・不要を判断していただきますのでアンケート実施の際は皆様のご意見やご希望をしっかりお聞かせ下さいますよう宜しくお願いいたします。

1回目は私が選考会で選ばれた直後、最初に住民の皆様にお知らせを出す時です。
この時はまだ何も決まっていませんので詳細は伝えることなく、
心の準備をしていただく事
工事前に大きなものを購入してしまう方が出ることを予防するのが目的です。
「心の準備って」と思われるかもしれませんが、1年前にお知らせするのと、1か月前にお知らせするのでは大きな違いがございます。 情報というのは適切なタイミングでお伝えすることで効果が最大になりますしそれを見誤ると最悪の結果にもなりますので、私は1年前に1回目の通知をしておくようにしております。

2回目 工事の約1年~半年前

2回目は住民アンケートを実施する時にアンケートの中にさりげなく入れておきます。
タイミングは1回目の通知と近くて構わないと思います。
文字情報でお伝えすると口頭とは違う伝わり方をしますので重要事項を伝える時に効果が高まるので非常に有効です。特にお知らせでは読まずに捨てられることがあるのでアンケートのように確実に読まれる部分に入れておきます。
注意すべき事
タイミングとしては工事開始1年~半年前くらいがベストですがこの段階で特に気にすべき対象の方々が居られます。
◆植木を大量に栽培している方
◆一人では移動すら出来ないほどの大きな屋外家具を設置している方
物置を設置している方(管理規約違反者を含む)
バルコニーを改造してしまっている方(管理規約違反者を含む)
◆バルコニーがゴミ屋敷状態の方
ハトを餌付けしてバルコニーで飼育している方
自転車所有台数が多い方(管理規約違反者を含む)
◆その他知られたくない規約違反がバルコニーにある方(BSアンテナ・壁や樋を自己補修)

もっとあると思いますが、私が経験したのはこれくらいです。
それぞれが如何に大きな問題かはまた機会があれば個別に記事にしたいですが、
今回は省略させていただきます。
これらの方々は、私達から見ても脅威ですが、ご本人は工事を前にとても不安だろうと予測できます。 
それぞれの問題に対して私(コンサルタント)と管理組合さんが前向きに対応する意思がある事を示したり、可能であれば具体的な対策を話し合ったりするようにして、工事に対して「断固反対」という流れではなく「協力しよう」という判断をして準備していただくように説得する事が大切です。
ただし全てが未定のこの段階での確約するような表現を使うのは危険です。

<上記の方々と直接お会いして話す場合>
この段階では具体的な事が確定していないので、各自への対応に関しても何もお約束できないので、具体的なご質問を頂いても私は「頑張って対応していただけるように管理組合にお話しします」としか言えません。
また過度な期待を与えると後に「怒り」となって返ってきますので、この点も明確に未定であることを強調するようにします。
またタイミングも重要で工事の1週間前に通知したのでは「怒り」しか返ってきませんので、少なくとも工事の半年くらい前(出来れば1年近く前)に一度簡単な説明又は通知をしておくことが重要です。

更に言えば、すべてが工事前に判明していない事もあり、突然発覚することもあるのでこれらに準ずる問題は今後も増え続けるという判断で、工事に対応することが大切です。 余裕が無いギリギリの工事計画はこれらの問題の1つが悪化しただけで崩れてしまいます。

2回目その2 アンケート結果配布時

2回目の通知としてアンケートを利用した訳ですが、その結果を集計したものを回答者全員に配布します。 この中で同じ問題を抱えている方がどれくらい居られるのか、全体の何割程度かなどが明確に分かるようにして、今後の工事の内容や住民サービスを決定する時の資料となる様に集計して配布します。 通知としては2回目としてアンケート配布時に行っているわけですが、この集計結果に何らかの回答や追加メッセージを入れることで2回目その2として通知をさらに補強するようにします。 これをすることで皆様の関心が高まり工事までの情報共有や開示への協力も活発になります。

3回目 工事の約1カ月前

3回目は工事項目が決まり、見積もり合わせが済み、業者が決まり、あと1か月ちょっとで工事が始まるというタイミングで行われるであろう工事説明会で行います。この時はほぼ全てが確定していますので、ようやく決定事項を正式に皆様にお伝えできるという事になります。配布する資料に具体的な事を詳しく記載し、更に説明会の最中に口頭でも呼びかけます。 以下に私が過去に行ったプレゼンテーションの内容を一部抜粋して示します。<一部の内容は変更しております>

まもなく工事が始まります。バルコニー内の不要なものは工事開始から一定期間は1階通路横に設置します大型ごみ専用のコンテナにお捨てください。無料です。 ただし何でも捨てられるわけではなく、捨てられないものもございますのでお配りしました資料の12ページのリストに記載の捨てられないものがバルコニーにある方々は〇〇市に依頼して引き取っていただくか、個別に私達にご相談ください。
植木等は専用の仮設置き場を設けますが、高価なものや盗難にあいそうなものは各自で、お知り合いに預けていただくか、耐陰性のある植物であればお部屋の中で管理していただくなどご判断ください。管理組合としては場所を提供するだけで、破損や盗難に関して責任を負えないとのことですのでご了承ください。
またアンケートによりますと金魚をバルコニーで飼育されている方も1割程度居られますが、私も長年金魚を飼育しておりますので不安なお気持ちはお察しいたします。ご希望であれば私が個人的にお手伝いいたしますのでお知らせください。
バルコニーでご使用になる屋外家具など大型のものは申し訳ございませんが、今回は予算の都合で倉庫や保管場所を管理組合さんのほうでご用意することが出来ませんでしたので、お部屋で保管いただきますようお願いいたします。
廊下に自転車や植木を置いておられる皆様も、バルコニー同様、工事中の該当期間は廊下の私物は全て撤去していただく必要がございます。 植木はご自身の判断で仮設植栽置き場をご利用になるか、別の選択肢を検討していただくかお選びください。
廊下に置かれています2台目3台目、もしくはそれ以上の自転車に関しましては、誠に申し訳ございませんが、今回は予算の都合で仮設自転車置き場を設ける事が出来ませんでした。住戸内で管理していただくか、近隣に自転車置き場を確保していただくか各自で対応していただく事となりました。誠にご不便をおかけいたしますがご協力のほどよろしくお願いいたします。

みたいな感じで、マンションごとにシナリオは変わりますが、それぞれの立場の皆様をカバーするように説明をしていきます。
これらはバルコニーと廊下の私物の撤去のお願いに関する抜粋ですが、実際は他にも沢山の議題があるので遥かに多くの情報をお伝えする事になりますので、全てを暗記していただくのは無理なので要点は全てお配りする資料に記載しております。

それでも出てしまう数々の問題

問題その1 協力拒否の方々

上記のように3回以上に分けてお知らせすることで多くの方々の不安や負担は軽減できると考えておりますが、ここまでしても1割から3割ほどは協力していただけない方が出てしまうのが今の日本のマンションの実状というものらしく、私もその洗礼を受けました。

実は、その方々はアンケートに回答していただいてませんでしたし、説明会にも参加いただいてませんので、私の3回のお知らせは一度もご覧になってない可能性があります。
ここで本当に頼もしいと感じたのが管理会社のフロントさんと管理人さんです。
当然これまでの排水管の洗浄や火災警報器の点検などで一度も協力いただけていない住戸は全て把握されており、それぞれがどのような方なのかというかなり細かな情報まで教えていただく事が出来ました。これは「これまで話し合っても解決したことが無く工事前にトラブルが出ては困るのでコンサルタントが直接訪問するのは遠慮してください」という事でお話しいただきました。長年の深い溝がある様でしたので私は要請通り直接対話は諦めて、結果的に工事中に現場監督さんが何度かお願いに行くという方法で対応していただきましたが「協力は一切拒否する」というお返事でしたので、現場作業員がバルコニーのお荷物を移動してから工事を行い工事後に元に戻すという事をご本人様に了承いただき工事することになりました。ちなみに置かれていたのはバルコニーごとに違いましたが多くは、ゴルフバック、キャンプ用品、筋肉トレーニング用品、車のタイヤなど日用品とソファーや洗濯機など大型の家具や家電でした。

問題その2 管理規約違反の方々

更に工事が進んだところで(※1)新たな問題として管理規約違反の物置問題が出てきました。 それも1か所ではなく8か所ほどで巨大な物置があることが判明。内1件はご高齢の方で中身の移動も自分ではできないというお返事を頂き、残りは中身を出すところまではご協力頂けていたので物置は大人2人で移動できる程度の重さにまで軽くなっていましたが「説明書が無いので分解すると元に戻せなくなるのが心配で分解したくない」という要望を頂き、とりあえず修繕委員会で議題にしましたが、「管理規約違反の物置はすべて撤去しろ、ばらして元に戻せないのは好都合じゃないか」という派と「・・・・・」ご自身もバルコニーに大きな物置を並べていて何も言えない派に分かれてしまい有効な話し合いどころか作業を大幅に遅れさせかねない大論争になりかけていたので私と工事の方は離脱して工事を進める観点から「物置問題」は委員や理事の方々が必要なだけ議論していただき結果が出たら皆様がそれに従うという事で工事とは切り離して、現場のほうは現場監督さんにお願いして「無料で移動しながら工事というかたちでおさめられますか?」「無理であれば有料でという事になりますが、ご存知のようにもめていますので見積書を出しても承認はされないかと・・・」というお話をして現場監督さんの寛大な対応で何とか工事は継続できることになりました。

※1 マンションの修繕は足場のコストを下げる為に工区という小さな範囲に分けて工事を行う事がございます。この場合、第1工区が終わる直前に第2工区の足場を組むような感じで流れ作業となります。 その為足場が組まれてから突然判明する問題もあるのでこの例のように工事が進んでから問題が発覚する事があるのです。 事前に調査用の足場を組んだり、ゴンドラを設置したり、バルコニーへの立ち入り調査をしたりすることと住民の皆様からの通報である程度は把握できますが、この例では大半は死角にあり誰もご存じありませんでしたし、私も工事前はバルコニー調査に協力していただいた修繕委員の方の物置の存在しか把握してませんでした。この件はまた別の機会に詳しく書きます。

問題その1に関する検証
この件で工事の作業は一旦止まり、作業員の人出はバルコニー内のお客様の所有物の移動、一時保管場所の確保などに割かれてしまい工期も延びてしまいました。
バルコニー全面を覆うように物が置かれていた住戸に関しては1か所につき作業員2名が2日間かけて移動と掃除を行い、工事完了後も2名が1日かけて元に戻しました。 この場合はコストが高くなった点や工期が延びた点が問題ですが、私が怖いと感じたのは半分ほどバルコニーが空いていたケースです。
実はバルコニーのモノを移動する際に住戸内を通る事は許可されてませんでしたので、大きな家具以外は足場から運び出しました。(大きな家具はどうしようもないのでそのままバルコニー内に置いたままビニールシートで養生して工事していただきました。)つまりバルコニーの前には足場が組まれており大きなものを出し入れは不可能なので小さなものだけを狭い足場を通して別の場所に運ぶ作業をしていただきましたが、これが思っていたよりも遥かに時間がかかりました。
ですので2か所目のバルコニーでは、半分ほどの空間があったので、「手間暇かけて別の場所に荷物を移動しなくても作業が出来るからそのようにしたい」という報告を作業員の方から受けました。 右に寄せて左を作業し完了したら左に寄せて右を作業すれば可能だろうという判断に同意して観察しましたが、工事の品質はガタガタに落ちていました。荷物へのダメージを与えることを恐れたり、遅れた分を取り返そうとして、手早く済ませようと十分に乾燥させずに連続作業している事や真ん中付近が一度もクリアになる事が無かった事から作業員の方には申し訳なかったのですが、お金を頂いて実施する工事と呼べる品質では無かったのでやり直していただきました。 正直自分は一体誰の味方なのだろう?と思わせられた一幕です。真面目に朝から晩まで作業している作業員の方々(仕事量倍増)、協力を惜しみなく不便な生活を黙って我慢して居られる皆様(負担金額上昇)の事を考えると申し訳なくて・・・
とは言えバルコニーは共用部なので管理組合の資産ですから、きちんと健全な状態にしなくてはいけないので、出来てない部分は再度やり直していただくしかありません。
正直な所、立場が違えば工事関係者の方々や協力的な住民の方々と一緒になって文句を言っていたかもしれませんが、この時の自分の立場はコンサルタント(中立)でしたので人の行動の善悪による判断ではなく品質管理という自分の仕事全うしなくてはなりませんでした。

問題その2に関する検証
こちらも根深い問題で、十数年の間「撤去しろ」VS「誰にも迷惑かけてない」など争いの種になっている問題です。しかも申告する方が居られなかったので工事中に次々に発覚という流れも一部の方々の怒りに燃料投下してしまう事態となりました。
しかし、この件に関して申し上げるなら「諸悪の根源は管理規約にあり」この一言に尽きます。今回の物置が管理規約違反という事も内容をざっと読ませていただき聞き取り調査してみると避難経路に関する懸念と景観に関する懸念がこのルールの根拠の様ですが、修繕委員の方のお宅を含む8か所のうち6か所は全く問題ありませんでした。(他の2か所は明らかに避難規定に抵触していました。) 
私が問題が無いと思った6か所ですが、そもそもバルコニー全てに避難経路が設定されているわけではありません。景観に関してもヘリコプターで上空から見る以外には見えない場所(死角)であり、その場所に設置している方々からすれば「何が問題なの?」というのは当然のご意見です。 ただし共用部分の話ですのでマンションの治安を維持するために決められた最も大切なルールブックである管理規約に「違反」と書かれているのだから「全面的に禁止だ」 という論調になるのも当然です。お話を聞く限り賛成派も反対派もそれぞれの立場で正しい意見を述べられており間違っているのは実状に合わない管理規約のみという事になります。 この件は別の記事で詳しく書きたいので本記事ではこの辺にして工事の話に戻りますが、ここでも結果的に作業員が本来の計画に無い作業を行う事になり工期もその分延びましたので、作業が無料であっても工期が延びた分、皆様の金銭的な負担が大きくなり、不便な生活を我慢しなくてはいけない期間が延びるという問題が出ました。また本来であれば希望者に対して有料で提供できるサービスを管理規約違反という事が理由で提供できなかったことにより、(規約違反者は無料で)管理組合が別の形でお金を支払う事になったのは何とも皮肉な話だと思いました。

関連として仮設自転車置き場に関して起きた問題は以下の記事をお読みください。

結局損するのは誰なのか?

1か所につきロスが計3日x作業員が2名=6人工と見積ったとしても小さくない問題ですが、このようなロスが工事工程1つ1つで何か所も出てくると大規模修繕全体では結構な金額と期間のロスとなります。 工事業者さんが無料で対応しておられるからと表面的な対応だけを見て安心されている方も多いと思いますが、実は工期が延びた分お金を追加で支払う事になりますし、品質管理をしている一級建築士が甘い人や気が弱い人なら上記のような状況でやり直しを指示できないでしょうからバルコニーの工事品質が落ちたまま納品される事にもなります。
また表面的に見ると工事業者さんが損をしているように見えますが、リーマンショックを生き残ったような工事業者さんたちは赤字になってまでボランティアで仕事をされる様な方々ではないのでその都度帳尻は合わせてこられますので現実には管理組合、つまり区分所有者の皆様が損をされている事になります。 これは他の工事でもそうですが、建築物に関する工事では値切り過ぎたり、問題が出たりすれば最終的に所有者が損をする仕組みになっていますので問題を1つでも未然に防ぐ事や予防や対策に時間や予算を使うほうが結果的に得をするとも言えます。

ここまで時代が複雑になると一律対応では無理ではないでしょうか?

多くの住民の皆様は説明会に出席し、私達からのお知らせを隅々まで読んでいただき納得したうえでご協力して頂けており大変感謝していますが、1割から3割ほど出てしまう協力拒否を示される住民の方々に対して今後はもっと早い段階から個別対応させて頂ければと思います。
過去の管理組合とのトラブルなどで管理組合に不信感をもって工事への協力を拒否されるという方も含めて、私はコミュニケーション不足が原因ではないかと感じております。
またそうした方々から私までもが管理組合側の人間と誤解されてしまう事もありますが、コンサルタントは常に誰の味方でもなく中立の立場で仕事をする役なのでその点も明確にお伝えしなければと思います。

よって一律対応で全ての住民の皆様をカバーするのは無理ではないかと感じております。
出来ればもう少し柔軟な対応をお許しいただきたいと思います。
一律のサービスは(そのサービスが要る人と要らない人が出るので)無駄が多く効率が悪い傾向がありますので、様々な方が1つ屋根の下に暮らす共同住宅では「一律」や「平等」はコスト増の原因になるだけと私は思います。 必要な方々だけにピンポイントでサービスを行うほうが効率的で総額も低くなりますので、損得勘定を超えた譲り合いの精神で、困った時は自分も助けてもらえるという安心感があるマンションにされたほうが良いのではないでしょうか?と思ったりもしますが、皆様はいかがお考えでしょうか。