マンション修繕の基礎知識

ここまではお金を貯める話でしたが、今回はお金が出ていくほうの話です。
それも皆様の意思に反してお金が出ていく、つまり盗まれてしまうという話です。

残念ですがマンション業界には、
せっかく貯めた修繕積立金を盗もうとする人達が非常に多く居ます。
最も注意すべきは
◆大規模修繕コンサルタント
（ 一級建築士 や マンション管理士 ）
と
◆マンション管理会社のフロント
です。
この2つのポジションは不正をする気になればいくらでも行うチャンスがあるからです。
だからと言って皆が犯行に及ぶわけではなく私を含め真面目に仕事を楽しみながら努力している人間も多く居ますので、真面目に働く人間がその実力を発揮できる環境を整える為にも悪質業者を排除する基本情報を書かせていただきます。

話を進める前に・・・
現在、私はブログにどこまで情報を書くべきか悩んでおります。
もともと自分の名前を出して写真も貼って・・・と思っておりましたが、そうすると書けないことが出てくるかもしれないし、でも自分の名前は出したいし・・・と悩みながら、とりあえず記事を書いてみないと判断できないと考え、もう少し記事の数を増やしてからどちらが良いのか総合的に判断しようと思っています。
更に、オレオレ詐欺も還付金詐欺も手口が広く知られるようになった為に模倣犯が増え被害者が激増したという過去があり、大規模修繕に関する犯罪行為も私がこれまでに見聞きした手口を全てネット上に公開してしまうと真似する人が増えるかもしれないので、具体的な事をどこまで書くべきか、又は伏せるべきかも未だ自分の中で結論が出ていません。　今後多少の具体例は示す方向で記事を書く事を検討中ですが、もう少し時間をかけてその是非を考えるつもりです。
という事で本記事では具体例は、ほぼ出さずに基本概念を中心にご説明いたします。

犯罪を未然に防ぐためにお考えいただきたい事

まずは安全性を高める為の基本知識からです。

信頼できるプロに頼む事と定期的な確認

まずは時間をかけて信頼できる会社や人物を選ぶことが重要です。
書類を適当に見て5分で選ぶとかは絶対にダメです。
可能なら最終選考で選んだ人に小さな仕事を与えてみて技量を査定してみるくらいの慎重さが必要です。専門家と言ってもピンからキリまで居りますので全員が同じ技量で値段が違うだけとはお考えにならないでください。　かなりの差があります。

また、一度「この人は大丈夫だ」と判断したとしても、その人が途中から悪人に変化するかもしれませんので定期的に観察し問題の有無を判断することが大切です。
現代日本では、いかにも犯罪を犯しそうな風貌の人だけではなく「まさかあの人が」と言われるような人が大金を横領してしまうので注意が必要です。　真面目そうな人でも私生活でギャンブルをしてある日 大金を失うかもしれませんし、FXや株で大きな損失を出すかもしれませんし、お子さんが有名私立に合格するかもしれません。　そんな時にふと魔が差して修繕積立金を盗もうとするかもしれないので、決して一度の判断で安心と思わないようになさってください。継続的な観察と確認はセキュリティを高く維持する為の基本です。　

区分所有物件特有の問題

最終的に信じられるのはご自身とご家族だけです。時に区分所有者さんの中にも修繕積立金を横領しようとする方が居られます。私も最初は「まさか」と思いましたがここまでの経験で少なからず居られると分かりました。　マンションの修繕積立金というのは中小企業の資本金に匹敵する金額ですが専門家では無く素人の方々が輪番制で管理・運用されているわけですので、非常に危険な状態にあるといえます。　特にマンションの内情を詳しく知る人物は安全に盗み出すチャンスが多くある為、外部の人間よりも安易に犯行に及んでしまうようです。　まずは小さな犯行から始まるようですので、そうならない為にも実在しないサービスや物品購入を見逃さないように、お金の出入りは一式でまとめず、細かく明細を残し、可能な限り写真なども残し、何か疑問があれば後に検証できる仕組みを持つことが重要です。

他のマンションとの交流で経験談を集める

また同じ問題や悩みを持つ方同士で集まり情報を共有することは専門家をお金で雇うよりも強力なサポートになる事もございますので、他のマンションの管理組合様と交流を持つなどされてみる事をお勧めします。　近くで大規模修繕をしているマンションがあれば挨拶をしておいて工事が終わった後にお話を聞かせていただくだけでもかなり有益な情報が得られると思います。勿論、情報を頂くだけでなく定期的な交流で信頼関係を築ければお互いをサポートしあう事も可能だと思います。
いきなり何から始めて良いか分からないという方は、
まずは、ご友人やご親族が住んでおられるマンションはどうなのか？を聞いて比較してみるという所から始めてみるのも良いかもしれません。
更に住民間の交流などを通じて「無関心」な方を少しでも「関心」に変える取り組みが非常に重要になります。成否を判断したり不正を監視する目は多いほどセキュリティは高くなりますので、一人でも多くの方々により支えていく事が大切です。

高いセキュリティの仕組みで予防や検証を行う

管理組合として重要な情報は厳重に管理し必要最小限の情報だけを管理会社やコンサルタントに提供する方式をとれば外部業者による犯罪はかなり予防できます。全ての情報を与えるから犯罪者が容易に内情を把握し犯行に及んでしまうのです。部分的な情報しか公開しなければ犯罪者は全体把握ができずセキュリティが何処まで高いのか判断できないので安易に手が出せないのです。　ですので犯罪者に犯行を困難だと感じさせる仕組みを持つことも非常に大切です。　これは相手が怪しいから隠すというのではなく、誰が相手でも同じように限定情報で対応するという事ですので、「〇〇さんは信頼してるから全て見せちゃいますね」等の例外は認めないことが重要です。

余談ですが
ラスベガスのカジノには “タイムマシン” という愛称で呼ばれるビデオ監視システムがあります。これは1日前でも30日前でも特定の場所で何が起きていたか数台のビデオ映像をコンピュータで合成することで、まるでリアルタイムで見ているかのように見せる技術です。似たような技術が日産のアラウンドビューモニタにも応用されていますが、ベガスのものはジョイスティックで視点（方向）を動かすことができるのでタイムマシンで過去の特定の場所に行きリアルタイムで捜査しているかのように映像の中で自由に視点を変えながら確認できるのです。

民間のマンションでは未だここまでのセキュリティは構築できませんが、出入金の管理にこのアイデアを応用して問題が発覚してからでも過去のお金の動きを細かに調査できるよう細かく記録を残す事などはハイテクに頼らなくてもできる事がたくさんございます。

簡単には盗めない、仮に盗めても、怪しいと思われれば検証されてすぐに発覚する・・・

犯罪者にこのように判断されるような仕組みが構築できると安心です。　
文章で書くと難しそうですが当たり前のことをコツコツと積み重ねるだけの事です。　
マンションの場合の一番の問題は、
”それを一体誰が責任をもって実行するのか？”　
ではないでしょうか。

独自システムほど強固で安全

ちなみにセキュリティというのは有効期限が短いほど安全であり、他者と違う方法ほど安全です。　私はアメリカでの修業時代に働いていた設計事務所からNASAや国防総省の仕事を請け負う会社にデザイナーとして派遣されていたことがありました。守秘義務付きの契約書にサインしていますので仕事内容に関する詳細は一切書けませんが　その時に学んだのは攻撃用の武器（オフェンス）は10年後も100年後もその殺傷能力は下がることなく維持されますが、守備の要としてのセキュリティー（ディフェンス）は次々に破られていくので時間の経過と共にその効果が無くなるという事です。　ですので皆と同じ方法で守っているから安心と考えて同じ仕組みを何十年も使い続けていると、犯罪者はその1つのセキュリティの破り方を考えるだけで、同じ方法で守っている他の何十か所、何百か所を次々に攻撃することができてしまうのです。　一方で独自の仕組みで守っていれば犯罪者はマンションごとに１つ１つ分析し破り方を考えてから攻撃する必要が出るので非常に効率が悪くなり、そのマンションは狙われにくくなります。犯罪者は真面目にコツコツ働くのが嫌だから犯行に及びますので邪魔臭くすればするほど避けていってくれます。　このように独自の方法で守ることが非常に有効ですし、更に言えば区分所有者さん一人一人が独自にお金を守ることを考え実行されれば犯罪者は更に犯行に及びにくくなります。　

これまで拝見してきた中では理事会や総会の進め方や普段の広報の内容までスキが多いマンションも散見されますし、若い方々が運営に無関心なのもセキュリティ上の大きな懸念になりますので、お金に関するセキュリティに不安がある管理組合さんはまず、出来る事から１つ１つを安全側になるように見直されると良いと思います。　急に完璧なものは作れませんので時間をかけてコツコツと積み上げていただく事が大切です。

また不審に思ったらまずは別のマンションに住む友人や親族のマンションではどうなのか？尋ねてみるとか、現時点で関わっている人とは縁もゆかりもない第三者の専門家に確認する等、完全なる外部の人に聞いてみると証拠隠滅も情報操作もされないので信頼できる情報が得られたりします。　問題が起きたと気づかれた時こそ冷静にご判断の上対処してください。

犯罪の手口に関する具体例は示さずセキュリティの基本だけを書きましたが、大切なお金を守る為には、独自の方法を模索＆構築し、何重にも確認し、何度も定期的に更新を繰り返すという事が重要です。皆様のお金は皆さまで守らないとダメですし見ず知らずの他人に任せるわけにはいきません。　こうした仕組みは今日記事を読んで明日完成させられるような一朝一夕に作り上げられるものではありません。5年も10年もかけて強固にしていくものです。　そんなに時間をかけてられないと思われるかもしれませんが、何もせず10年過ごして被害に遭うよりも、今から1つ1つできる事から順に組み上げていくことで5年後10年後に大きな違いが出るのだとお考えください。
更にこうした取り組みを行っているという事を内外にアピールすることも犯罪を予防するのに大切になります。

万が一セキュリティを破られてしまった場合

残念ながら被害に遭ってしまった場合ですが、詐欺や横領の刑事罰に関する時効は7年と短いので1回目の修繕で騙されて、それが2回目の修繕で別業者を雇う事で発覚しても刑事罰には問えませんが、民事では犯罪が行われてから20年以内に発覚した場合は、発覚から3年が時効になるので、速やかに対応すればお金を取り戻せるチャンスはありますので絶対に泣き寝入りせず速やかに行動してください。問題が出てから考えるのではなく、冷静な間に（事前に）対応方法を決めておくことも非常に重要です。　厳しく対応する方針を固めておけば内部犯に対する抑止力にもなりますので、誘惑に負けそうになっても思いとどまる方も増えると思います。

こんな管理組合さんは危険です

　　↑ 言ってはいけないセリフです

これは「専門的な部分は何をされていてもその是非を確かめる方法を知りません」と言っていることになります。だからと言って虚勢を張る必要はありませんが、良く分からないことがあれば納得できるまで説明を求めてください。　誠意のある人物であれば説明してくださるはずですし、邪魔臭そうな態度や馬鹿にした態度をとるようであればその場は黙って済ませておき、直ぐに別の専門家に相談してください。　管理会社やコンサルタントを雇うときの契約書には契約解除の項目を設けさせ、管理組合が不適切と判断した場合に解約できるという一文を入れるようにしておくと安心です。

　　↑ どちらも言ってはいけないセリフです

これは相手が悪人の場合「どうぞお仲間の業者を呼んできて欲しいだけキックバックを要求してください」と伝えているのと同じになります。業者の選定は、修繕積立金の不正な搾取予防の観点から最重要事項ですので管理組合が全面的に主導権を握って進めてください。　良く分からなくて手探りでの選定でも構いません。不正を仕組まれるよりかは幾らもマシですし、平均的な能力がある施工業者さんさえ選んでいただければ十分ですし、仮に少しくらい能力に問題がある施工業者さんであっても、私達建築士が工事監理をきちんと行う事で必要な品質を維持いたします。
コンサルタントも管理会社も基本的には施工業者と協力しなければお金は盗めません。（大規模修繕の場合です。点検や日常修繕では管理会社には別の手口があります。）ですので、まずはここの繋がりを完全に断つようにする事が重要です。　

　　↑ 大間違いです

不正を行うコンサルタントがよく口にするとされる言葉です。
小さな会社が応募できないようにして談合慣れしている大きな会社だけを応募させるという昔からある詐欺的手法です。　そもそも小さな会社は自分の下の会社が殆ど居ないので自由にコントロールできる会社を多くは従えていません。むしろ大きな会社にコントロールされる立場にありますので談合は仕切れません。　また大きな会社は宣伝広告費、本社機能の維持費、膨大な営業さんの人件費に加え下請け・孫請け・更に下の業者に仕事を発注するので中間マージンが多く必要なので工事コストが高くなるため金額がどうしても小さな会社よりも遥かに高くなるので小さな会社の存在は邪魔になる事が多いようです。　だから悪意のある管理会社やコンサルタントは小さな会社を除外しようと動きます。　また、大きな会社にとって、自分より小さな会社は自分たちの下請けとして仕事を与えている立場なので同じマンションに入札していると知られてしまうと大きな会社は小さな会社に「指示通りに見積もりしないと次から下請けの仕事流さないぞ」と圧力をかけて言う事を聞かせられるので簡単に談合を仕切れます。
つまり、大きな会社のほうが談合は巧妙かつ常態化する環境にあります。マンションの修繕と言えば・・・で多くの方々が想像する企業のトップ３に入る大手の中の1社は私の時も談合を誘うような電話をかけてきました。（勿論断りましたが、おかげでどのようにして誘ってくるのかを知ることができました。）
また小さな会社でも会社ぐるみでコンサルタントと組んで談合とは別の方法で犯行に及ぶ所があるようですので、ここでは会社の規模は何の意味もないという点だけ記しておきます。
最後は人間VS人間のお話ですので、業者選定の時に、会社の大小よりも皆様の目の前に立ちプレゼンテーションをしている現場監督をよく観察して、1つでも多くの質問をして、その対応でご判断いただければ能力や人間性は専門家でなくとも分かると思います。

　　↑ 非常に危険な習慣です

日本特有の問題の1つがこれです。　長年同じ業者を使う事で安心感が増す為、なかなか業者を入れ替えるという事が行われず、馴れ合いで品質が落ちても気が付かないという事が散見されます。　更に悪いケースでは常に同じメンバーだと不正行為が仕切りやすい為、談合やキックバックが仕組まれやすくなり、しかも発覚しにくくなります。　気に入った業者さんであっても定期的に入れ替える事で不正を予防し、前任者の問題点を知ることで、より高品質なサービスを受けることができます。人間誰しも一長一短があります。それを知る為にも比較することや複数以上の業者さんのサービスを経験することが重要です。1つの業者しか知らないと良いか悪いかの判断はできません。

　　↑ 非常に危険な習慣です

理事長さんなど同じ方が長期的に続投されるという事もよくあることかもしれません。　勿論そのことがすぐに問題という訳ではありませんが、セキュリティの観点からはやはり馴れ合いや他の方の監視の目が行き届かない事から少しづつ接待を受けたりバックマージンを受け取ったりする方が出てしまいます。　違法行為をしているという自覚なく「飲食代を出してもらった」「ゴルフに誘ってもらった」「今や月に数回は歓楽街での接待」みたいに徐々にエスカレートしてしまい気の弱い方の場合は特に後戻りできなくなる心理を突いた”接待漬け”など、ご本人に悪意が無くても抜け出せなくなるように仕向けられている事も良くあります。理事や修繕委員などは特定の人物やグループにお任せするのではなく極力多くの方が関わる仕組みにされるほうが長期的な視点ではより安心です。

　　↑ 非常に危険な習慣です

かと言って毎年全員が入れ替わるのはよくありません。理事会が1年で輪番の場合は管理会社のフロントさんによる横領が起きやすくなります。全てのフロントさんが不正を仕組んでいるわけではありませんが、顔見知りの業者が受注した場合、結構な金額の謝礼が支払われる仕組みがあるのでご注意ください。　特に理事会の前任者との引継ぎはいくらしっかりと行ったつもりでも全員が新任の理事さんになれば昨年の経緯の詳細までは分からないので唯一その場にいたフロントさんに聞くしかなくなります。　この隙を付いて途中から完全に仕切られてしまい仲間の業者が受注してしまうと総工費の何割かを業者からのバックマージンなどで横領されるケースがありますので継続議題は前任者の出席を求めるなど管理組合だけで事実関係を確認できるようにされないと危険です。　この手の不正行為は特に管理会社に全てお任せして区分所有者の皆様がマンションの自治を一切行わないマンションや、全員が高齢化してきているマンションで多発している問題と聞きますが、いずれの場合も、そうなる前に安心できる仕組みを模索されることをお勧めいたします。　

※施工業者は少しでも多くの仕事を取ろうと管理会社巡礼という営業を行っており担当者がフロントさんと顔見知りというのはよくあります。この場合（顔見知りというだけで）フロントさんが何もしなくてもその業者が受注した場合、謝礼が出ることがあります。少しでも工事に使っていただきたい予算が関係者のポケットに流れ込むという非常に悪い商習慣なので根絶されることを願って書いておきます。

最後に

今後詳しく悪質コンサルタントの手口、悪質管理会社の手口、悪質施工業者の手口に関しても傾向と対策の記事を書きたいと思いますがネットに公開する事の是非の検討をして判断します。まずは本記事で外堀を固める為の概要説明とさせていただきました。

大きな集団は行動が遅れがちで手遅れになりやすいですので、少しでもおかしいと思ったら躊躇うことなく行動なさってください。くどいですが、問題が起きてからパニックになるのではなく、冷静な時に１つ１つ対応方法を考えて準備しておくことが重要です。　日本は島国なので国境を越えて攻めてこられることが無かったので「外敵からの守り」は非常に苦手とする民族になってしまいましたが、特殊詐欺の被害などを見ていても国や警察が被害者を守ってくれるわけでもなく最後は自己責任という事で放置されていますので、マンションの管理組合さんも同じような立場にならない為にも意欲的にセキュリティの構築を進めていただきたいと願っています。

管理組合のお金は一人のものではなく何十人、何百人の共同財産ですので厳重に管理されることが重要です。　マンションの建物にはオートロックや監視カメラが付いているのにお金に関しては甘いセキュリティでしか守られていないというのは、何十人、何百人の長期的な人生設計を安定的にサポートするのにあまりにも信頼性に乏しいと思います。

修繕費は計画通りにしっりと貯めて、使うときは1円でも無駄が出ないように工事を吟味して、後半の為に少しでも多めに資金を残すくらいで丁度だと思いますので、工事の度に2割も3割も犯罪者に盗まれたりという事が無いように今日からでもご準備ください。

最後になりますが、普段から人を疑って生活するのは楽しい人生にはなりませんので、しっかりとしたお金に関するセキュリティの仕組みを構築し、問題があれば迷うことなく対処するという強い意志があれば、普段は外部の業者さんを信じて協力し合う関係が築けます。　逆に安心できるセキュリティの仕組みが無いと内外の人を常に疑っていないといけなくなりますので、安心できる仕組み作りというものへの取り組みをどうか強化していただけますようお願いいたします。
そうなれば一級建築士も施工業者も私共の本来の仕事に専念できますので、皆様の暮らしをよりよくするご提案なども今以上にできると思います。　お金の問題は中々口にしずらい事ですが、日本中で問題が起きていると考えれば莫大な金額が皆様の知らない間に流れ出していることになりますので「自分達は大丈夫」とはお考えにならず今一度、できる所から見直していただければと思います。　皆様が気づいておられるよりも実際の被害は遥かに大きいと思います。

以上いろいろと書きましたが